A construção civil está mudando. E em Jurerê, bairro nobre de Florianópolis reconhecido por sua valorização constante e alta qualidade de vida, essa transformação ganha um nome: empreendimento a preço de custo. Em vez de pagar pelo lucro da incorporadora, investidores e futuros moradores estão optando por um modelo mais transparente, econômico e colaborativo: o modelo associativo.
Esse foi o tema de um dos episódios recentes do podcast Jurerê+, apresentado por Norton Willrich, sócio-fundador da imobiliária Viva Jurerê. A convidada foi a Dra. Ana Paula Travisani, advogada especialista em Direito Imobiliário, doutora em Administração e autora de uma das pesquisas mais aprofundadas sobre empreendimentos associativos no Brasil. Com sólida atuação na área, ela tem sido uma referência para quem deseja investir com segurança nesse modelo em expansão.
Mais do que economia: um novo jeito de construir
A construção a preço de custo funciona por meio de estruturas jurídicas como associações, SPEs (Sociedade de Propósito Específico), SCPs (Sociedade em Conta de Participação) e cooperativas habitacionais. Em todas, os participantes deixam de ser apenas compradores: tornam-se cotistas de um projeto que será executado coletivamente.
Nesse modelo, não há lucro embutido no preço final da unidade. O custo é exatamente o que se gasta — nem mais, nem menos. E isso faz uma enorme diferença. Segundo a pesquisa de doutorado da Dra. Travisani, cotistas de empreendimentos em Jurerê tiveram um ganho mínimo de 35% nos últimos 3 anos, quando comparados ao modelo tradicional.
SPE, Associação, SCP ou Cooperativa? Qual a diferença na prática?
Cada estrutura oferece vantagens e exigências específicas:
- Associação: Regulamentada pelo Código Civil e Constituição Federal, é uma das formas mais comuns em Jurerê. Dá flexibilidade na gestão e permite maior personalização das regras internas.
- SPE (Sociedade de Propósito Específico): Uma empresa com CNPJ próprio, separa os riscos do patrimônio pessoal dos cotistas. Possui regime tributário vantajoso com o RET (Regime Especial de Tributação), pagando em média de 4% de impostos federais e com a reforma tributária pode chegar até 8%.
- SCP (Sociedade em Conta de Participação): Ideal para investidores mais discretos, que não desejam exposição direta. Muito usada no setor de startups, vem sendo aplicada com sucesso na construção civil.
- Cooperativas Habitacionais: Com regras rígidas e gestão democrática, são comuns em empreendimentos de habitação social ou de perfil coletivo.
Por que esse modelo se encaixa perfeitamente em Jurerê?
Jurerê combina alto valor de terreno, demanda qualificada e baixa disponibilidade de solo urbano, o que torna o modelo tradicional (com incorporadora bancando tudo e vendendo com alta margem) cada vez menos viável. A construção a preço de custo surge como uma solução de viabilidade econômica, especialmente para grupos que desejam morar ou investir no bairro com retorno real sobre o capital.
Além disso, o zoneamento misto aprovado no novo Plano Diretor e projetos como o Jurerê 2050 indicam que o bairro está se preparando para uma urbanização mais moderna, densa e conectada — um terreno fértil para novos formatos de incorporação.
Economia real: o impacto no bolso
Além da valorização natural do bairro, o modelo associativo proporciona grande economia tributária. Em cooperativas e associações, a isenção de impostos federais reduz drasticamente o custo final. Já as SPEs, mesmo tributadas, ainda são vantajosas: com o RET, o imposto federal fica em 4% (e até 8% com a reforma tributária), muito abaixo dos cerca de 20% que uma incorporadora tradicional paga — e repassa ao cliente.
No fim das contas, um apartamento que custaria R$ 2 milhões na planta via incorporadora pode sair por R$ 1,4 milhão a R$ 1,6 milhão em um modelo associativo. A economia é real e o retorno é sólido.
Mas nem tudo são flores: conheça os riscos
“Investir na planta”, mesmo em um modelo associativo, exige cautela. Os principais riscos são:
- Gestão ineficiente da obra;
- Escolha errada de fornecedores;
- Inadimplência de cotistas;
- Problemas pós-obra com garantias não cumpridas;
- Judicializações internas mal conduzidas.
Para mitigá-los, os empreendimentos bem estruturados adotam auditorias preventivas (due diligence), exigem seguros obrigatórios, mantêm reserva técnica pós-obra e contam com assessoria jurídica contínua.
Como destaca a Dra. Travisani: “A palavra-chave é prevenção. Quando o grupo age com planejamento e transparência, os riscos são mínimos e gerenciáveis.”
Governança é tudo: regras claras evitam conflitos
Empreendimentos de sucesso nessa modalidade têm algo em comum: boa governança. Assembleias regulares, documentos bem redigidos, cláusulas claras sobre inadimplência, regras de substituição de cotistas e obrigações claras dos administradores fazem toda a diferença.
A gestão deve ser profissional, transparente, com canais claros de comunicação entre os cotistas e a administradora.
Saída organizada: como funciona a dissolução
Após a entrega do empreendimento e a obtenção do Habite-se, inicia-se a dissolução da sociedade (ou associação). Apesar de ser uma fase administrativa, ela pode gerar confusão entre participantes desavisados.
“Transparência e comunicação são essenciais nesse momento”, reforça a Dra. Travisani. A presença de uma assessoria jurídica especializada garante que as reclamações sejam tratadas com seriedade — separando dúvidas legítimas de mal-entendidos.
Quem deve investir nesse modelo? E quando?
Para a especialista, a resposta é clara:
“Esse modelo é ideal para quem entende o jogo e está disposto a participar. Não é para quem quer comprar, esquecer e voltar só na entrega.”
A dica mais valiosa é: entenda como funciona antes de entrar. Leia os documentos. Converse com especialistas do modelo associativo. Conheça quem está à frente da gestão. E se fizer sentido — entre o quanto antes. O tempo só joga a favor da valorização.
Conclusão: quando o investimento tem propósito
Mais do que uma tendência, a construção a preço de custo em Jurerê é hoje uma estratégia consolidada de acesso a imóveis de alto padrão com economia e valorização real. Com estrutura jurídica sólida, gestão profissional e visão de longo prazo, o modelo associativo transforma cotistas em coautores de um projeto — com menos risco e mais retorno.
Como resume a Dra. Travisani:
“Essa é a materialização da frase: a união faz a força. Quando o grupo se une com propósito e transparência, o sucesso vem. E a lucratividade, também.”
Assista na íntegra o podcast:
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